Администрация города Ельца - официальный сайт

Согласно п.1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. К общему имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут ответственность за надлежащее содержание жилого дома, в том числе за проведение капитального ремонта.

Свои обязанности по управлению, содержанию и ремонту дома собственники могут осуществлять сами либо передавать их специализированным организациям.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Создается ТСЖ на основании решения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать, расчетные и иные счета в банке, поэтому вправе заключать договоры на обслуживание дома с выбранными организациями или частными лицами.

Устав ТСЖ утверждается на общем собрании собственников. Если после принятия решения о создании ТСЖ в него не вступят собственники, обладающие в совокупности более чем 50% голосов, создание ТСЖ будет считаться незаконным.

Органы управления ТСЖ:

Общее собрание (в т.ч. избирает членов ревизионной комиссии, куда не могут входить члены Правления ТСЖ, решает финансовые вопросы, рассматривает жалобы — правомочно, если присутствуют более половины членов ТСЖ).

Правление (избирается общим собранием из числа членов ТСЖ, в обязанности Правления ТСЖ входит в т.ч. управление многоквартирным домом, наем работников и т.д. — правомочно, если на заседании присутствует большинство членов Правления).

Председатель Правления (председатель избирается Правлением ТСЖ из своего состава).

Членами ТСЖ могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме.

Создание ТСЖ обеспечивает наиболее благоприятные условия проживания и надлежащего содержания общего имущества.

Управляющая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если способ управления собственниками помещений не выбран, или принятое решение о способе управления не реализовано, органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации, как способу управления в таком многоквартирном доме).

Выбранная управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом на основании договора управления, заключенного в письменной форме между этой управляющей организацией и каждым собственником помещений, либо с ТСЖ.

Правильно составленный договор управления поможет защитить собственников от недобросовестного исполнения управляющей организацией договорных обязательств.

Для собственников жилья в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании форму управления (в данном случае посредством Управляющей компании (УК)), но и всесторонне обсудить, а затем утвердить сам текст договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. Если собственники не утвердят на общем собрании свой вариант договора, то Управляющая компания имеет полное право предоставить свой вариант такого договора. При этом некоторые пункты их варианта могут существенно ущемлять права собственников жилья, хотя и формулировка этих пунктов может быть выстроена так хитро, что непосвященный в юридические тонкости человек может их просто не заметить.

Если же на общем собрании собственников жилья текст договора обсуждался и был утвержден, то при выборе УК жильцы вправе настаивать, чтобы с ними был заключен именно этот договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания конкретного дома (п.1 ст.162 ЖКРФ).

За основу берем типовой (стандартный) договор управления многоквартирным домом и вносим в него свои коррективы: какие-то пункты дополняем с целью большей защиты прав собственников, какие-то полностью исключаем, как нарушающие эти права.

Состав работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома определяется собственниками многоквартирного дома при заключении договора управления с управляющей организацией в зависимости от степени благоустройства данного дома, его физического износа, этажности.

В обязательном порядке в состав работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома входят:

• сбор и вывоз ТБО;
• аварийно-диспетчерская служба;
• текущий ремонт;
• технические осмотры здания (крыш, чердаков, подъездов, фасадов, внешнего благоустройства, коммуникаций);
• противопожарные мероприятия;
• санитарная очистка

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), к компетенции которого относится принятие следующих решений:

• выбор способа управления многоквартирным домом;
• создание ТСЖ;
• утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме учитывая состояние дома, состава общего имущества, информации, содержащейся в технической документации на дом;
• утверждение сметы расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества ногоквартирного дома (жилищные услуги). В случае, если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, плата устанавливается на срок не менее чем один год. При управлении ТСЖ такие решения принимаются общим собранием членов ТСЖ. Решение общего собрания собственников обязательно для всеx собственников помещений в МКД.

Управляющие организации (ТСЖ) ежегодно представляют общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Форма отчета, объем и перечень сведений, после согласования с управляющей организацией, могут быть утверждены на общем собрании собственников. Примерный перечень сведений, которые содержатся в годовом отчете управляющей организации:

а) размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией (ТСЖ) от собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов управляющей организации (ТСЖ), связанных с управлением многоквартирным домом;

б) соответствие фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в договоре управления;

в) список должников, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день предоставления собственникам отчета о выполнении договора управления (для ТСЖ — договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме), меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;

г) количество обращений и принятые меры по устранению недостатков.